Il terreno agricolo è associabile a qualsiasi altra forma di bene immobile, quindi strutturalmente può essere regolarmente venduto come qualsiasi altra forma di risorsa attraverso un regolare atto di vendita, anche se data la tipologia del settore, può essere complesso riuscirci in tempi brevi e senza alcune figure a fare da intermediario.
Inoltre è essenziale da parte del proprietario ricavare il massimo profitto condizione che non è sempre facilissima: un terreno agricolo inutilizzato è ancora più complesso da definire perchè vanno tenuti conto di tutti i fattori che possono agevolare in termini economici una trattativa ma anche presenziare alcune tipologie di valutazione.
Insomma per vendere è necessario valutare e per farlo bene è altrettanto importante considerare come il terreno è stato utilizzato ma anche altri elementi che possono essere dei bonus o dei malus. Senza considerare il contesto del periodo di vendita che può essere più o meno vantaggioso. Come far valutare correttamente il terreno?
Terreno agricolo: definzione
Si parla di Suolo agrario o terreno agricolo qualsiasi forma di terreno effettivo adibito a qualche forma di utilizzo che nel caso della configurazione tradizionale può essere indifferentemente qualcosa di improntato alla produzione di prodotti coltivati, come ad esempio piante o alberi ma anche all’allevamento di vari animali per vari scopi.
Come altri elementi immobili, chi dispone ed è proprietario di un terreno agricolo per renderlo profittevole deve essere configurato in un contesto legale, quindi riconosciuto come attivo, condizione che resta anche se il terreno non viene utilizzato. Se il terreno è inutilizzato può essere comunque considerabile utile a varie funzioni ed è soggetto valutazioni.
I proprietario deve disporre della documentazione ufficiale completa per effettuare un atto di vendita come il certificato di destinazione urbanistica, un titolo valido di proprietà, mappa o certificato del catasto, e la visura ipotecaria. Tutti questi documenti devono essere disponibili anche per evitare problemi in fasi successive alla vendita effettiva.
Calcolo del valore
Il calcolo del valore è più complesso, perchè viene naturalmente e molto influenzato da svariati elementi, come la posizione geografica, l’altitudine, la pendenza, ma anche l’utilizzo precedente che era disposto al terreno (o che è ancora disposto) se ad esempio presenta alcune particolari piante, alberi (come vigneti, uliveti) o quant’altro che può influire.
Qualsiasi informazione può essere utile per stabilire un corretto valore bisogna poi calcolare se sono presenti eventuali affittuari (può spiccare il diritto di prelazione in loro favore in caso di vendita) e se non sono presenti divisioni fisiche, la prelazione può presentarsi anche per i “vicini” ovvero chi presenta dei confini.
Mediamente in Italia un ettaro di terreno agricolo attivo vale tra gli 8000 ed i 30 mila euro, in quanto i fattori che influiscono sul valore finale sono davvero numerosi, anche tra nord e sud Italia incidono varie differenze di valutazione, che come evidenziato sono molto variabili. Una media più restrittiva è di circa 22 mila euro ma vanno valutati anche altri dettagli.
Le tipologie di terreno e l’uso
E’ soprattutto il precedente uso che può influenzare di più (oltre alla presenza anche di eventuali elementi come pozzi, fienili, ed altri lavori presenti) sul terreno anche prima che fosse abbandonato. Generalmente un pascolo viene valutato circa 2 euro il metro quadro in media, un incolto produttivo può superare di poco questa valutazione.
Un orto può superare i 10 euro al metro quadro, così come varie tipologie di frutteto e seminativo di sorta, fino ai vigneti che possono anche avvicinarsi senza problemi se attivi ed in produzione a circa 20 euro il metro quadro. La presenza di un terreno in pianura o montagna oltre ad alcuni tra gli elementi elencati in precedenza influiscono molto.
Il valore “ufficiale” di un terreno agricolo va calcolato anche predendo in considerazione il reddito dominicale ovvero il livello di entrate nette provenienti dal terreno se questo è attivo e ne produce. A questa viene calcolata la tariffa d’estimo influenzata dalla località di presenza oltre ad una rivalutazione di circa il 20 – 25 % e si moltiplica il risultato per 100 o 130.
Come vendere
Come qualsiasi altro bene immobile esistono portali che possono fare da intermediario così da agevolare la trattativa, e come un oggetto vero e proprio è bene fare svariate foto di ogni sezione del terreno da varie angolazioni oltre a menzionare adeguatamente ogni tipologia di elemento presente sul terreno o nei suoi pressi oltre alla posizione.
Una descrizione dettagliata è essenziale per “strappare” il prezzo migliore possibile ma anche per ottenere una valutazione più congrua possibile in merito ad un terreno, anche se non è produttivo questo resta comuque un bene e difficilmente il valore è praticamente legato allo zero assoluto, anche solo per posizionamento e precedente uso.
